Fixace na tři nebo pět let? Velký risk

5.2.2010 16:47   |  

Pokud uvažujete o hypotéce, je pro vás volba tříleté nebo pětileté fixace, tedy nejpoužívanějších variant, značně riskantní. Z čeho riziko pramení a jaké možnosti jsou vhodnější, vám přibližíme na následujících řádcích.

Roční fixace mají tu vlastnost, že jsou v dlouhodobém průměru levnější než fixace delší. Pokud máme 20letou hypotéku bude 20 ročních fixací levnějších, než když zvolíme čtyři pětileté nebo dvě desetileté. V České republice jsou ale v tuto chvíli nejvyužívanější tříleté nebo pětileté. Je to dobře? Odpověď zní jasně: „Ne.“ Proč? Protože v horizontu tří až pěti let může dojít k významnějšímu růstu inflace, a tím pádem i růstu úrokových sazeb. A během té doby přitom nemáme příliš možností na měnící se ekonomické podmínky reagovat.

Netvrdíme, že určitě bude vyšší inflace a vyšší úrokové sazby. Myslíme si ale, že toto riziko reálně hrozí, proto se na něj chceme připravit. Nechceme se dostat do situace, kdy se po pěti letech sejdeme s klienty a budeme jim vyřizovat hypotéku například za osm procent, nebo dokonce více. To by znamenalo nárůst splátky o 5188 korun (viz box).

Varianta číslo jedna

Doporučujeme roční fixaci hypoték přesto, že je v současnosti o trochu dražší. Roční fixace znamená, že za rok budeme moci o fixaci znovu rozhodnout a budeme se moci zařídit podle aktuální situace na trhu. Krize (snad) bude minulostí, trhy se budou vracet do normálních kolejí. Normalizace trhů s sebou ponese přiblížení sazeb z hypoték sazbám na mezibankovním trhu.

Dnes se nabízí hypotéka s ročním fixem za 5,5 procenta, roční mezibankovní sazba PRIBOR je 2,09 procenta. Je zde vidět velký rozdíl mezi sazbou mezi bankami a mezi nabídkou hypotéky klientovi. To v minulosti nebývalo. Také budeme chytřejší ohledně budoucích výhledů na inflaci. V dnešní době se nedá nic spolehlivě předpovědět.

Varianta číslo dvě

Dalším tipem je fixace na deset let, ale s možností předčasného splacení úvěru. Tuto variantu doporučujeme těm, kdo si nemohou vzít roční fixaci. To jsou například ti, pro které splátka hypotéky představuje více než 50 procent jejich příjmu a kde by zvýšení sazeb bylo velmi rizikové.

Dále nedoporučujeme roční fixaci tomu, kdo měl už dnes problémy se splněním požadavků banky. Pokud by totiž banky zpřísnily kritéria nebo pokud by se situace klienta o trochu zhoršila, neměl by možnost refinancovat, a přejít tak k případné výhodnější nabídce.

Desetiletá sazba je o něco vyšší než sazby na tři nebo na pět let. To prodraží hypotéku o 383 korun měsíčně na každý milion úvěru. Máme ale jistotu, že budeme mít možnost držet si dnešní sazbu i v případě, že by úrokové sazby na trhu výrazně rostly.

Kdyby se obavy z vysoké inflace nepotvrdily a kdyby sazby na trhu klesly, můžeme tuto původní hypotéku refinancovat. Nahradíme současnou vyšší sazbu budoucí nízkou sazbou.
Tato varianta má proti klasické desetileté fixaci velkou výhodu. Máme větší možnost, jak s hypotékou nakládat a neomezuje nás například při prodeji bytu, jako klasická desetiletá fixace.

Zamlžená křišťálová koule

Situace se v současné době dramaticky rychle mění. Před krizí byla doporučení platná po dlouhé měsíce nebo roky. Současná situace je daleko živější. Proto je dost možné, že velmi rychle opadnou obavy z inflace ve střednědobém horizontu, nebo naopak inflace bude přicházet daleko rychleji. V tom případě budeme muset doporučení změnit.

Možný scénář

Hypotéka na 3,2 milionu korun, splatnost 30 let, fixace pět let, úroková sazba 5,19 procenta.
Této hypotéce odpovídá dnešní splátka 17 552 korun.
Pokud by se za pět let zvedly sazby na osm procent, vzrostla by splátka na 22 740 korun – což je měsíčně o 5188 korun vyšší splátka.

Autor je šéfanalytikem společnosti Fichtner

Autor: Petr Syrový

Komentáře

Čtěte také

Igor Záruba: Smutné čtení mezi několika řádky

Igor Záruba: Smutné čtení mezi několika řádky

Soudě podle ohlasů v německém tisku, kancléřka Angela Merkelová jako by v Praze ani nebyla. Její turné po čtyřech státech bylo bezesporu vyčerpávající a návštěva Prahy zdaleka… více

Mobilní web