Hypotéka s proměnlivou, či fixní sazbou?

14.5.2010 9:01   |  

Zajímavou alternativou ke klasickým fixním úrokovým sazbám jsou v dnešní době takzvané plovoucí sazby, díky nimž se dá na hypotečních splátkách výrazně ušetřit.

Zatímco podle obvyklé praxe se úroková sazba mění v delších (fixačních) obdobích, nejčastěji ročním, tří-, pětiletém i delším, variabilní sazba vychází z okamžitých podmínek na trhu. Základem hypotéky s pohyblivým úrokem je přitom jednoměsíční sazba PRIBOR, tedy sazba na mezibankovním trhu, za níž poptávají banky peníze se splatností jeden měsíc.

Kdo má našetřeno, ušetří

Pro koho či za jaké situace je plovoucí sazba vhodná? Pro ty, kteří potřebují nebo chtějí dnes platit co nejméně. Důležitou podmínkou je mít dostatečné peněžní rezervy pro případ růstu sazby a splátky. Floating je výhodný i v okamžiku, kdy očekáváme rychlý pokles sazeb nebo delší období beze změny v jejich výši. V každém případě floating vyžaduje alespoň základní přehled o tom, co se na trhu děje, aby byly dlužníkovi změny lépe srozumitelné.

Snížení sazby o procento znamená u milionové hypotéky úsporu deset tisíc korun ročně, tedy snížení měsíční splátky o 800 korun. Při průměrné hypotéce kolem dvou milionů se jedná o výraznou úsporu. Pokud ale peněžní rezervy nejsou dostatečné, veškeré úspory je třeba ukládat na případný nárůst splátek.

Opatrní, pozor

Naopak fixace na delší období, a tedy pevná výše splátky, je vhodnější pro ty, kteří splácejí dluh z nějakého pevného příjmu, který nemohou snadno zvýšit, ani nemají dostatečné rezervy. Nevhodná je i v okamžiku, kdy se očekává větší růst sazeb. Ačkoli již několik měsíců titulky novin hlásí, že sazby jsou na minimu, k jejich růstu zatím nedochází, ale je to jen otázka času. Floating budou také těžko snášet ti, co mají velkou averzi k jakémukoli riziku a nechtějí o své hypotéce a jejích podmínkách cokoli vědět.

Plus sem, minus tam

Hypotéku s variabilní úrokovou sazbou nabízí Hypoteční banka, mBank, Oberbank či Raiffeisenbank. Nedávno se k nim přidala i UniCredit Bank. Ta si k sazbě PRIBOR 1M připočítává 2,7 procenta a tuto sazbu garantuje klientům jakožto úrokovou sazbu jejich úvěru. PRIBOR se může měnit každý den. Pokud fluktuuje v úzkém pásmu +/- 0,1 procenta, konečná sazba se nemění. Pokud vybočí z tohoto pásma, „zafixuje“ se tato nově dosažená sazba, připočte oněch 2,7 procenta a další měsíc máte novou sazbu, a tedy i splátku. Možná vyšší, možná nižší.

Sazby na bázi floatingu jsou transparentní a férové – dlužník má jistotu, že banka vždy dostane svůj díl, nebude svévolně sazbu měnit, a on tedy nemusí snášet rozmary úvěrových a rizikových manažerů. Nepříjemnou stránkou je fakt, že neví, kolik přesně bude platit za rok, za kvartál, za měsíc. Aby si dlužníci nemuseli kvůli každé změně přenastavovat trvalý příkaz, řeší banka splácení hypotéky inkasem z účtu. Také zákazníka o každé změně sazby, a tedy i splátky, informuje písemně.

Lákání na nízký úrok

Dnešní situace je výhodná – pohyblivá sazba je momentálně zhruba o procento nižší než běžné konkurenční sazby. PRIBOR má ale také jednu nepříjemnou vlastnost – neodráží pouze celkovou ekonomickou situaci, ale někdy i paniku, a to v turbulentních dobách může vést ke krátkodobému zvýšení této sazby nad „rozumnou“ výši.

UniCredit nabízí přechod od této plovoucí sazby ke standardní fixaci dle vlastního výběru a zpět, ovšem za poplatek odpovídající dodatku ke smlouvě – dva tisíce korun. Nepředpokládá se tedy, že by klienti skákali od jedné formy úročení ke druhé. Spíše má jít o pojistku pro ty, co s pohyblivou sazbou nebudou spokojeni a rozhodnou se vrátit ke klasice.

Někoho možná napadne jednoduchá spekulace: až začnou sazby růst a plovoucí sazba se přiblíží té fixní, přejde z plovoucí na „tradiční“ sazbu a unikne nevýhodné změně. To je ale omyl. Pokud začnou stoupat sazby, lze očekávat, že se budou zvyšovat nejen plovoucí, ale i nabízené fixní sazby a vždy mezi nimi bude jistý odstup. Spíše jen v turbulentních dobách může nastat situace, kdy floating krátce vyskočí nad standardní fix. Pokud tato situace trvá několik měsíců a je náznak, že se ekonomické parametry uklidní, je vhodné u plovoucí sazby vytrvat.

Autor je finančním poradcem společnosti Partners

Autor: Aleš Müller

Komentáře

Čtěte také

Martin Čaban: Babišův křik a Dbalého psychedelie nestačí. Kabátkovi se daří

Martin Čaban: Babišův křik a Dbalého psychedelie nestačí. Kabátkovi se daří

Předseda ANO a vicepremiér Andrej Babiš se velmi rozčiluje nad tím, že správní rada Všeobecné zdravotní pojišťovny potvrdila ve funkci ředitele Zdeňka Kabátka. Vášnivě se rozepsal… více

Mobilní web