Sklady vynášejí více než kanceláře či obchodní centra

Evropské průmyslové nemovitosti zaplavila vlna investic. Trh prochází konsolidací, která tvoří nové dominantní hráče. Zajímavé zhodnocení investic je příležitostí, která do branže přivábila zájemce i z jiných oborů.

ilustrační foto
5.5.2014 7:56   |  

V Evropě se nyní formuje zhruba pět velkých skladových platforem, z nichž čtyři zahrnují i Českou republiku. Zpravidla jde o nové společné podniky developerů a finančních investorů. „Průmyslové nemovitosti při probouzejícím se ekonomickém růstu nabízejí pozitivní výhled, co se týče zájmu ze strany nájemců. To se může v budoucnosti odrazit na zvyšování nájemného v těchto nemovitostech,“ uvedl Marcel Kolesár, šéf oceňování nemovitostí poradenské společnosti CBRE.

Sklady navíc zabezpečují vyšší výnosy než kancelářské budovy a obchodní centra. Protože jsou levnější, je návratnost investic do průmyslových realit rychlejší.

Vyšší výnosy ale odrážejí i větší riziko. Na rozdíl od kancelářských či obchodních center mají sklady kratší životnost. Skladům také hrozí urputnější konkurenční boj než v jiných sektorech. „Stačí, když někdo podplatí úředníky, poblíž mého skladového areálu postaví nový sjezd z dálnice a kolem něho zakrátko vybuduje nové haly,“ říká jeden z účastníků trhu, který si nepřál být jmenován.

Na druhé straně v krizi se ukázalo, že sklady jsou stabilní branže a průmysloví developeři si s recesí dokázali poradit, upozorňuje poradce společnosti DTZ pro kapitálové trhy Lukáš Kalina. „Navíc u větších portfolií je menší riziko pro cash flow z důvodů odchodu některých nájemců, neboť existuje větší množství nájemců a tudíž silnější diverzifikace v rámci portfolia,“ dodal.

A právě o vytváření velkých mezinárodních portfolií nyní jde. Peníze na to plynou ze dvou zdrojů: z amerických private equity gigantů typu TPG nebo Blackstonu, kteří těží z přebytku kapitálu vrženého na trh politikou americké centrální banky, a také z amerických, ale třeba i norských penzijních fondů, které hledají cesty na dobré zhodnocení úspor svých střadatelů.

Charakter investorů napovídá, že na skladech nebudou chtít sedět navěky. „Samozřejmě každý investor má svůj investiční horizont a s ohledem na dosavadní vývoj a situaci na trhu jednou uskuteční rozhodnutí o formě exitu, které může mít různé podoby – od prodeje portfolia nemovitostí přes prodej části akcií celé společnosti nebo například prodej přes burzu,“ soudí Kalina z DTZ. Jeho kolega Kolesár z CBRE ale neočekává, že by se tak stalo dříve než za pět až deset let.

Jakub Holec: Developeři mohou být při prodeji agresivnější
Jedním z výsledků současné investiční vlny do průmyslových nemovitostí je snižování referenčních výnosů. To jednoduše řečeno znamená, že ceny hal rostou a investor dostane za rok zpátky menší díl vložené částky než při nízkých cenách. Podle šéfa realitní konzultantské společnosti 108 Agency Jakuba Holce to však přinese plus i nájemcům. Vlastníci skladů si totiž budou moci dovolit vybírat nižší nájemné.
E15: V jaké kondici je český trh průmyslových nemovitostí?

Trh je v současné době velmi vyrovnaný a řekl bych, že je i zdravější než před rokem 2009. Poptávka po nemovitostech je stabilní a developeři opět staví spekulativně, tedy bez předem známého nájemce.
E15: Které sektory budou v nejbližších třech letech tahounem poptávky?

Mezi klasickými tahouny, jako je automobilový průmysl nebo logistika výrobních a obchodních společností, zažívá nyní boom také odvětví e-commerce. Souvisí jednak s růstem tohoto segmentu, s přeskupováním sil, ale i s větším důrazem na procesní účinnost a s tím spojeným požadavkem na vyšší efektivitu nemovitostí.
E15: Nehrozí, že se při vnějším ekonomickém šoku třeba z eurozóny tuzemský industriální trh rychle zhroutí a ze „světlých zítřků“ nebude nic?

Jak už jsem zmínil dříve, trh v současné době vnímáme jako stabilní a jsem si jistý, že z krize vzešlo i určité ponaučení investorů a developerů. Jak by se situace vyvíjela, je ale jako věštit z křišťálové koule. Na tom se neshodnou ani přední světoví ekonomové.
E15: V poslední době vidíme hodně investičních transakcí se sklady. Co to udělá s výnosy?

Díky novým, nižším yieldům se zvyšuje hodnota nemovitostí developerům i investorům. Ve výsledku mohou být developeři agresivnější v cenách, a to bude znamenat nižší ceny nájmů pro budoucí nájemce.

Haly kupují i domácí investoři

Sklady se dostaly i do hledáčku tuzemských investorů. Transakce se sice pohybují v řádu stovek milionů korun, přesto i domácí byznys je ochotný za výnosové nemovitosti vyplatit tučné sumy.

Největší zářez si minulý rok připsala skupina CTP, když za 25 milionů eur koupila Airport Logistics Park na západním okraji Prahy. Firma Remona Vose, která je největším stavebníkem skladů v Česku, se tím poprvé pustila také na pole akvizic již hotových hal.

O další transakci se v Ostravě postaral slovenský fond IAD, když za 12 milionů eur pořídil od britské společnosti Segro logistický areál Tulipan Park. Slováci nakoupili s počátečním ročním výnosem 11 procent, což je ještě o procentní bod lepší výsledek, než s jakým kupoval Vos park u ruzyňského letiště.

Zato když Jaroslav Čadek se společníky kupoval od amerického Portland Trustu výrobní halu švédského koncernu Lindab v Praze 6, musel se výměnou za dlouhodobého nájemce spokojit s počátečním výnosem 8,1 procenta. Kupní cena činila 8,5 milionu eur.

O zatím poslední transakci se postarala britská společnost Palmer Capital. Od dánského výrobce luxusní elektroniky Bang & Olufsen koupila jeho kopřivnický výrobní areál, který si Dánové následně od Palmeru dlouhodobě pronajali.


Čtěte také:

Prologis kupuje sklady v Rudné

Prologis vyhrál spor o pozemky za čtvrt miliardy

Autor: Daniel Novák

Komentáře

Čtěte také

Martin Čaban: Babišův křik a Dbalého psychedelie nestačí. Kabátkovi se daří

Martin Čaban: Babišův křik a Dbalého psychedelie nestačí. Kabátkovi se daří

Předseda ANO a vicepremiér Andrej Babiš se velmi rozčiluje nad tím, že správní rada Všeobecné zdravotní pojišťovny potvrdila ve funkci ředitele Zdeňka Kabátka. Vášnivě se rozepsal… více

Mobilní web