Vyplatí se koupit investiční byt na pronájem? Trh realit se změnil, situaci ovlivní i ČNB | E15.cz

Vyplatí se koupit investiční byt na pronájem? Trh realit se změnil, situaci ovlivní i ČNB

Arsen Lazarevič

Investování do nemovitostí patří mezi jedny z neoblíbenějších forem zhodnocování peněz. Navíc oproti spořicím účtům může přinést vyšší výnosy. 

„Dlouhodobě je možné na rezidenčním trhu pozorovat výnos z investičních nemovitostí v rozmezí 3–6 procent v závislosti na lokalitě a typu," uvádí Petr Hána, manažer pro nemovitosti ze společnosti Delloite

Nemovitosti také v minulých letech zvyšovaly svou hodnotu. Podle údajů Českého statistického úřadu vzrostly nabídkové ceny bytů od roku 2010 do 2016 o 28 procent. Podle údajů serveru CenováMapa.org, kterou zpracovává Delloite, vzrostla od roku 2015 cena nemovitostí v hlavním městě dokonce o 21 procent. 

Koupit investiční byt je tak při současných, rostoucích cenách stále těžší. Kupříkladu ještě v roce 2012 mezi dvěma největšími developery, společností Central Group a Ekospol, zuřila cenová válka, při které bylo možné nakoupit byt 1+kk v hlavním městě i s cenou jeden milion korun. Jednalo se o jejich developerské projekty Nové Měcholupy, které si konkurovaly.

V současnosti už něco takového připomíná utopii. Nyní v Měcholupech prodává Central Group poslední byt 1+kk za cenu 2,8 milionů korun, Ekospol další etapu ve stejné lokalitě připravuje, ceny nejsou známy.

Podle realitního makléře Daniela Kotuly ze společnosti RE/MAX je možné koupit byt 1+kk u novostaveb od 2,3 milionů korun. Jedná se přitom o podobně hodnotné lokality na okrajích Prahy. Podle něj je takový byt možné pronajmout v rozmezí 8 až 11 tisíc korun čistého nájmu.

Byty jsou o 80 procent dražší oproti roku 2005, ceny loni dál stoupaly

Za cenu 2,3 milionů korun je možné koupit byt 1+kk v developerském projektu Central Group ve Starých Letňanech. Pokud zákazník bude chtít například lokalitu Žižkov na Praze 3, připlatí si a nejlevnější velikostně srovnatelný byt 1+kk, ho u stejného developera vyjde na 3,8 milionů korun. Pro příklad použijeme byt ve Starých Letňanech ve velikosti 1+kk. Jakého výnosu může dosahovat investor při pronájmu? 

Nemovitost 1+kk 38 m2 za cenu 2 303 000 Kč 
Předpokládané nájemné (bez poplatků): 7 –10 tisíc korun
Hrubá výnosnost bez nákladů a daní: od 3,64 % –5,21 %

Zdroj: Daniel Kotula, vlastní výpočty. Výnosnost je hrubá a neobsahuje poplatky a daně či náklady na údržbu

Modelový příklad dokázal, že pronajímaní nemovitostí je v současnosti méně výhodné než v minulosti, stále však lze dosáhnout výnosu, který je vyšší než na spořicích účtech.

OBRAZEM: Realitní boom nenávratně mění okraj Prahy. Prohlédněte si, jak se zahušťuje sídliště

Nejvyššího výnosu na spořicim účtu se dá nyní dosáhnout u banky Creditas ve výši 1,1 procenta, pro jeho získání je ale nutné nechat peníze na účtu alespoň jedno čtvrtletí, jinak se úročení snižuje na 0,5 procent.

Pozor na rizika 

Nákup bytu je dlouhodobou investicí, kdy je třeba také počítat se změnou hypotečních sazeb během fixace. Například zvýšení úroků o jeden procentní bod tak může u hypotéky ve výši dvou milionů korun znamenat zdražení přibližně o tisíc korun měsíčně na úrocích. 

Analytici se přitom shodují, že zatímco prostor pro snižování sazeb je již vyčerpán, tak sazby můžou brzy zamířit vzhůru. Nahrávají k tomu také data Českého statistického úřadu, podle kterých vzrostla v prosinci inflace na dvě procenta, což je inflační cíl České národní banky (ČNB).

Zákon o sociálním bydlení rozhádal koalici. Vracíte zemi do reálného socialismu, varuje Šlechtová

Podle guvernéra České národní banky Jiřího Rusnoka je proto pravděpodobné, že v tomto roce, nejspíše v druhé polovině, dojde také ke skončení devizových intervencí. „Bude to vypadat tak, aby to proběhlo hladce a s co nejmenšími problémy,“ uvedl guvernér v rozhovoru pro E15.

Podle zahraničních, ale i místních finančních společností povede k posílení koruny. Banky odhadují posílení koruny od 25,5 korun za euro (ING) až po 26,5 korun (J&T Bank). Konec devizových intervencí přitom nemovitostní trh příliš nezasáhne. "Vliv konce devizových intervencí lze očekávat zejména na vývoj inflace.

Delší mládí, drahá dospělost. Generace Y má v Česku i na Západě shodný úděl

Situace na rezidenčním trhu se v důsledku konce devizových intervencí zásadně nezmění, růst cen bytů budou ovlivňovat spíše jiné faktory, uvedl Hána, podle kterého se může snížit jen zájem ze strany zahraničních investorů o české nemovitosti, na celkový trh to ale příliš vliv mít nebude.

Vyplatí se tedy koupit nemovitost? „V případě, že plánujeme nemovitost držet v dlouhém období desítek let, nemovitost je v lokalitě, která bude dlouhodobě prosperovat, a při pořízení nepřeceníme naše finanční možnosti, tak se nám pořízení vyplatí i v dnešní době,“ uvádí Kotula s tím, že v případě plánu na držení nemovitosti na kratší dobu než 7 let by nemovitost nekupoval a počkal na snížení cen nemovitostí, které přijde vzápětí po hospodářském poklesu.

Zájemcům o byty v sídlišti Písnice skončila lhůta na podání nabídky
5 důvodů, proč máme nízké platy a mzdy
Daně 2017: Část OSVČ znovu získá slevy na děti a manželku, omezí se jim ale paušály
Komentář Lukáše Kovandy: Co nezvládlo 800 miliard, zvládl Babiš s EET
Constantin Kinský: Česko už dávno není evropská montovna

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!