Jan Aulík a Jakub Fišer: Byty je třeba vymanit z developerských tabulek

„Je důležité najít pro byt určitá specifika a vybočit z jednoduchých excelových tabulek, podle nichž se tady development dělá,“ zdůrazňuje architekt Jan Aulík, společník ateliéru Aulík Fišer architekti.
„Někdy máme až pocit, že developeři od sebe tabulky kopírují,“ doplňuje Jakub Fišer.

* E15: Český realitní trh zažívá v posledních dvou letech hodně nového. Projekty, jejichž realizace a prodej šly do té doby jakoby samy, se zastavily, některé už se možná nikdy ani neoživí. Předěláváte vy některé vaše projekty?

Aulík: Není to náš případ. Starší koncepty, které jsme navrhovali, byly dokončeny. Nicméně nová zadání už vypadají trochu jinak. Pohled na administrativní projekty bude jiný než před krizí.

Fišer: Koncept stavby už musí respektovat, že se bude stavět z menších celků a na více etap. Dalším hlediskem bude určitě snaha o nižší energetické nároky. I developeři začínají víc sledovat, kolik stojí provoz, zatímco v minulosti je mnohem víc zajímaly investiční náklady. Když jsme dřív navrhovali budovu, která bude provozně úspornější, ale s vyššími investičními náklady, tak většinou developer hleděl na tu druhou položku. Dnes se kvůli nájemcům a potenciálním dalším vlastníkům náklady na provoz v zadání zohledňují více.

Aulík: Na druhé straně, někteří developeři jedou dál ve svých starých konceptech a nový trend jako by ani nezaznamenali.

* E15: Nakolik se změny týkají bytového trhu, kde máte také několik projektů?

Aulík: I když si nás většina lidí spojuje spíš s administrativními projekty, vždycky jsme dělali i bytové domy, od menších až po velké projekty v Praze i regionech. Teď například pracujeme na projektu v Praze na Kavčích Horách, který brzy začne stavět Hochtief Development.

* E15: Realizace tohoto projektu se vlivem krize posunula. Měnilo se v něm mezitím něco?

Aulík: Koncept se běžně tvoří ve velmi krátké době a developer tady využil vzniklý čas pro určité úpravy. Domy vypadají zvenku stejně a mají i stejný počet bytů, protože parametry se kvůli územnímu rozhodnutí měnit nemohou. Ale i v tak vymezeném prostoru se dalo díky času navíc leccos zlepšit, když byly obě strany otevřené diskuzi a mohli jsme místy překročit trochu rutinní, zastaralé zadání.

Fišer: Debatovali jsme zejména o dispozicích bytů, o drobnostech, které jsou ale pro lidi podstatné.

Aulík: Je důležité mít možnost najít pro byt, který se nachází v konkrétním místě domu, s konkrétním výhledem do města, určitá specifika a vybočit trochu z excelových tabulek, podle nichž se tady development dělá. Samozřejmě, že jsou tabulky nezbytné pro určení základních parametrů – kolik bytů, jak velkých a s jakými dispozicemi bude projekt obsahovat. Problém je, že je developeři používali stejné i pro zcela odlišné polohy bytových projektů ve městě, pro naprosto různé parcely. Je potřeba trochu je přizpůsobit místu, aby nebyly chápány strnule a byly schopny vývoje v měnícím se prostředí.

* E15: Jak z tabulek ven?

Aulík: Spíš jak s nimi dál? Bez nich lze dělat tak rodinný domek. Ideální je, když si s vedením projektu u developera společně vyladíme myšlení a zapomeneme na to, že my jsme architekti a děláme krásné věci a oni sledují racio a dělají užitečné věci. Pokud bychom ustrnuli na těchto zjednodušených pozicích, tak můžeme společně maximálně dosáhnout průměrného výsledku. Je třeba společně sledovat efektivitu projektu, ale také navrhnout příjemné prostředí v dobré architektuře.

Fišer: Někdy máme skutečně až pocit, že developeři od sebe ty tabulky kopírují. Specifika či jedinečnost projektu, které jsou často citovány a objevují se v různých v marketingových materiálech, se při bigotním výkladu zadání ztrácejí. Parametry tabulek jsou sice splněny, ale nedá se tam bydlet tak dobře, jak by býval pozemek nabízel.

Aulík: Protože tabulky jsou někdy kompilátem různých parametrů, obsahují i protichůdné instrukce. Řekněme, že máme byt 3+kk. A jedna část tabulky říká: chceme 3+kk s rozlohou kolem 75 až 80 metrů čtverečních. Pak jsou ale další požadavky: třípokojový byt by měl mít druhou koupelnu a další, oddělený záchod. A neměla by tam být komora a možná i místnost pro pračku? Ano, měla. A také lodžie. Když všechny tyto prostory do bytu vtěsnáte, tak to na uvedených metrech nedává mnohdy smysl. A do toho ještě přichází oddělení noční a denní zóny. Při mechanickém výkladu tabulky to znamená, že narůstají chodby. Přitom můžete z obývacího pokoje vstupovat rovnou do ložnic za předpokladu, že koupelny jsou umístěné u nich vzadu, což je velmi běžné evropské řešení.

Fišer: V zadáních je třeba běžné, že má být u každého bytu balkon nebo lodžie. Nemám nic proti nim, ale opravdu musí mít každá garsonka balkon? Obecně by větší rozmanitost bytů byla dobrá a mohly by se snížit i náklady. Ale musíte mít partnera pro takovou debatu a ten musí dokázat nová řešení obhájit ve firmě a ne se jenom zaštiťovat zmíněnou tabulkou. Někteří z velkých rezidenčních developerů nejsou takovým debatám otevření.

* E15: Ale vy pro úplně velké rezidenční developery nepracujete.

Aulík: Pro velké developery pracujeme, ale ne pro ty, kteří staví špatnou architekturu. Některým jejich objektům říkáme Sarumanovy věže.

* E15: Krizi nepřežila a ještě nepřežije řada drobných developerů, a naopak relativně dobře se drží právě stavitelé Sarumanových věží. Nemáte pocit, že to kvalitní architektuře a snaze o menší unifikaci zrovna nepomůže?

Aulík: To je samozřejmě možné. Na druhé straně ale může být při zmenšení produkce a zpomalení projektů víc času na jejich zpracování. A třeba i kupující si budou víc vybírat. Ale jestli zrovna toto bude mít pozitivní vliv na kvalitu bytových projektů, si netroufám říct. Možná, že vůbec ne.

Fišer: Možná se víc rozevřou nůžky mezi jednotlivými developery. Problém je v tom, že některé velké projekty spíš suplují jakousi státní sociální výstavbu, ale s přehnaně vyzývavým vzhledem.

* E15: Ale ceny tomu nenapovídají…

Aulík: Právě. Proto bych se nechtěl zaplétat do sociálních analýz. Ale Jakub má pravdu v tom, že někteří giganti dělají byty tak, aby na ně dosáhlo co nejvíc lidí, což je v pořádku. Ale pokoušejí se o jakýsi formální dojem luxusu.

* E15: Jak se díváte na současný trend propojení obývacího pokoje s kuchyní?

Fišer: Já osobně mám v některých případech s „obývákokuchyní“ problém. Tím nemyslím, že kuchyň má být úplně stranou kdesi přes chodbu, jako to bývalo dřív. Ale ani absolutní propojení není, vzhledem ke všem kuchyňským spotřebičům a hluku z jejich provozu, ideální. Možnost oddělení kuchyně je na místě. Může to být třeba jen posuvná stěna.

Aulík: Souhlasím. U větších bytů musí existovat možnost oddělení a záleží na klientovi, zda ji využije. Mohou to být dveře, které se zasouvají do stěny, nebo prosklené stěny. Kuchyně je takovým zdrojem hluku, že bydlení vyššího standardu musí umožňovat její uzavření. Nemůžete přece v obývacím pokoji poslouchat hudbu, když tam třeba hodinu jede myčka.

* E15: Jak se díváte na aktuálně rostoucí zájem developerů o přestavbu činžovních domů v centru města?

Aulík: Je to zajímavá možnost. Má se stavět hlavně uvnitř města, dokud to lze, a Praha má v tomto směru obrovské rezervy.

Fišer: Mohou tak vznikat zajímavé projekty a byty. Taková místa jsou skutečně autentická a mají potenciál pro netuctová řešení. A hlavně je to dobře pro město i pro krajinu. Teprve když se možnosti uvnitř města vyčerpají, má se výstavba rozrůstat do krajiny.

* E15: Pro architekty ale může být zasazení nového či přestavěného objektu do stávající výstavby náročnější než projekt ve volné krajině.

Aulík: Je to ten nejlepší úkol. V historickém kontextu je na co navazovat. Stavění v proluce, kde dožil původní dům, je to nejpřirozenější. Tak se města proměňovala po staletí.

* E15: Jak hodnotíte přístup památkářů k centru Prahy?

Fišer: Obecně je proměn dost málo, a navíc se často schovávají za zbytky fasády původního domu, což je špatně. Takový přístup město doslova kastruje. Mění ho jen na zvláštní kulisy. Je ale obtížná otázka, jak zajistit kvalitu architektury. Obecně není důvod se přestavbám vyhýbat, právě naopak, ale důležité je, s čím na dané místo vstupujete. Záleží tedy na zadání, na klientovi a samozřejmě i úřadech, které projekt schvalují.

Aulík: Nicméně obavy památkářů z některých záměrů v centru jsou na místě. Existují případy, které jsou špatné, stejně jako vynikající projekty, jež město naopak obohacují. Nechci zmiňovat ty špatné, ale řeknu, co se mi například líbí, a to je přestavba bloku domů v centru Mnichova – Fünf Höfe. Dělali ji Herzog a de Meuron a jde o velmi radikální přestavbu s mnoha novými objekty, zahrnujícími nové byty, obchody, restaurace a galerii. Město tam skutečně žije.

Aulík Fišer architekti

Jan Aulík (51) vystudoval Fakultu architektury na ČVUT v Praze. Do roku 1990 pracoval v Projektovém ústavu hlavního města Prahy. Poté rok působil v architektonické kanceláři Alfa Věry Machoninové. V roce 1992 si založil pod názvem Studio A vlastní ateliér. Ten poté, co se v roce 2007 stal společníkem Jakub Fišer, změnil jméno na Aulík Fišer architekti.

Jakub Fišer (38) je také absolventem Fakulty architektury na ČVUT. Do Studia A přišel už na konci studií v roce 1995. Mezi nejznámnější realizace Aulík Fišer architekti patří BB Centrum v pražské Michli, kde jsou podepsáni pod několika kancelářskými budovami, objektem Nové Brumlovky a komunitního centra. Mají za sebou také například projekty bytových domů v Brně či Bytový dům Gotthardská v pražském Bubenči.