Gerhard Breindl: Situace v realitách se obrací k lepšímu

* E15: Zprávy o tom, že trh už má nejhorší za sebou, se periodicky střídají s informacemi, že letos ještě nelze v realitách očekávat významný pohyb vzhůru. Jaká je vaše prognóza?

Situace se proti loňskému roku skutečně dost zlepšila a dno už máme za sebou. Jsme ve fázi určitého oživení, i když nepostupuje nijak rychle. Ani si nemůžeme být zcela jisti, že toto oživení bude pokračovat, a to hlavně kvůli vnějším faktorům. Nemůžeme dnes například předpovědět, jaký dopad budou mít na realitní sektor ve střední a východní Evropě problémy některých velkých ekonomik eurozóny. Vnější vlivy nemůžeme nijak ohlídat. Nemáme kontrolu nad politickými rozhodnutími, nad makroekonomickým vývojem. Uvedu příklad, který měl okamžitý dopad na výhled realitních investic. Tím byl začátek diskuze o přehodnocení portfolia otevřených fondů v Německu. Samozřejmě, že taková debata nevytváří důvěru na trhu.

* E15: Co vás tedy přivádí k optimistickým prognózám?

Z hlediska základů realitního trhu se situace ve střední a východní Evropě za uplynulých dvanáct měsíců hodně vyčistila. Mnohé indikátory se přestaly ubírat špatným směrem, nebo dokonce vykazují pozitivní hodnoty. Míra neobsazenosti prostor přestala růst a někde začala i mírně klesat. Na kancelářském trhu v Praze nebyl v prvním kvartále 2010 dokončen žádný nový projekt a nízká nabídka bude pokračovat také ve druhém a třetím čtvrtletí.

* E15: Ale je tady řada dříve dokončených kanceláří, které stále čekají na nájemce.

Je zde také nová poptávka.

* E15: Poradenské firmy, které pronájmy kanceláří sjednávají, do ní v současné době započítávají i prodloužení a renegociace dosavadních nájemních smluv nebo podpronájem kanceláří dalším firmám. To statistiky o nově pronajatých prostorách značně zkresluje.

Ano, ale přesto lze říct, že se situace obrací k lepšímu. Je na čase znovu zvážit, zda rozjet nový byznys, a to na straně developerů i financujících bank. A musím říct, že nejen my už jsme začali intenzivněji jednat s našimi klienty o nových projektech. Zajímají nás například kvalitní kancelářské projekty v některých metropolích jihovýchodní Evropy. Očekávám, že v příštích 12 měsících poroste počet projektů a kontraktů na jejich financování. Ale situace nebude stejná ve všech segmentech.

* E15: O kolik se loni snížil objem projektů, které financujete?

V rámci celého regionu střední a východní Evropy byl meziroční propad financování více než o tři čtvrtiny. V České republice to bylo o něco méně.

* E15: Co dnes developerům říkáte? Jak se změnily vaše požadavky?

Developerům říkáme: Ze všeho nejdřív zkuste upravit projekt. Máte-li 50 tisíc metrů čtverečních, rozdělte výstavbu do tří nebo do čtyř fází. Pak se můžeme bavit o způsobu financování a výši předem sjednaného pronájmu. Snažíme se najít mechanismus, jak vybalancovat výši předpronájmů a vlastního kapitálu developera. Začali jsme, řekněme, na 20 až 25 procentech předpronájmu a 40 procentech vlastního kapitálu. A s rostoucím objemem předpronájmů klientům snižujeme požadavek na vlastní kapitál a zvyšujeme úvěr.

* E15: Krize zasáhla jednotlivé země v regionu střední a východní Evropy různou měrou. Podle toho se asi bude vyvíjet ochota financovat tamní projekty.

Někde dosahuje neobsazenost kanceláří nebezpečně vysokých čísel. Například v Maďarsku se podle různých poradenských firem pohybuje od 17 do 22 procent. V Budapešti teď není nový development skutečně potřeba. Naopak Polsko si během krize vedlo výborně. Je to jediná velká země Evropské unie, která se nedostala do recese. Česká republika na tom také není špatně a v budoucnu tady bude poptávka po nových prostorách. Už jsme poskytli financování na několik projektů. Já bych například okamžitě podpořil financování výstavby některých kancelářských budov v Praze. Ale muselo by jít o rozumné projekty, ne o padesát až osmdesát tisíc metrů čtverečních, ale o deset, patnáct, možná dvacet tisíc metrů čtverečních.

* E15: Projekty jsou nachystané, ale developeři se stále marně shánějí po předpronájmech. Sám říkáte, že předem sjednaný nájemce je klíčovou podmínkou financování.

Je nutné najít poměr předpronájmů a vlastního kapitálu. Developer musí ukázat, že jeho projekt je životaschopný. A na druhé straně, potenciální nájemci musejí vidět, že se na projektu skutečně pracuje.

* E15: Kdo jsou dnes potenciální nájemci? Na pražském kancelářském trhu je aktuálně znám pouze jediný tendr, a to na nové sídlo Komerční banky.

Samozřejmě nevidíme velké nájemce poptávající 20 tisíc metrů čtverečních. Ale jsou tady menší transakce. Firmy se chtějí stěhovat, motivací může být nižší nájemné. Samozřejmě bych teď neočekával nějaký boom, ale oživení přináší pomalý růst, firmy hledají nový byznys, nové klienty.

* E15: Investoři letos v realitách hodně upřednostňují maloobchod. Platí to i pro financování nových projektů?

Retail je favorizovaný napříč celým regionem z jednoduchého důvodu. Tyto projekty měly vždy před krizí vysoké množství předpronájmů. Je poměrně velká jistota, že bude poptávka. Nicméně development nákupních center se soustředí do několika málo lokalit. Například v Praze bude vzhledem ke stávajícímu počtu nákupních center obtížné získat nájemce, protože všichni obchodníci už potřebný počet prodejen mají a hodně zvažují další expanzi. Čekají na to, jaký bude makroekonomický vývoj, zejména nezaměstnanost. Ale jsou místa, kde je ještě prostor pro expanzi. Vidíme potenciál pro retail například v Rumunsku. Také v Česku může být v lokalitách mimo Prahu ještě poptávka.

* E15: Jaké jsou vyhlídky v dalších segmentech?

Vidím potenciál pro rezidenční development v Česku, v Maďarsku a také například v Rumunsku. Ale developeři musejí přehodnotit projekty a přizpůsobit je aktuální poptávce. Projekty musejí odpovídat cenové úrovni, která už není taková, jako bývala před vypuknutím krize. Pozemky jsou nyní levnější, stavební práce také. Už jsme začali pracovat na podpoře rezidenčních projektů v Rumunsku. Očekávám, že jak lidé uvidí pozitivní makroekonomické ukazatele, znovu získají důvěru a chuť investovat do nových bytů. Ještě jsme té situace nedosáhli, ale už jsme mnohem blíž než před rokem.

* E15: Česká spořitelna, kterou vlastní Erste Group, loni převzala prostřednictvím realitního fondu CPDP řízení projektu Central Park Praha, jehož developer se dostal do fatálních finančních problémů. Česká spořitelna zasáhla i do řízení dalšího, dnes už rovněž dokončeného projektu Belarie Park od firmy Sekyra Group. Kolik takových projektů celkem bylo?

Jako finanční instituce jsme v České republice převzali jen hrstku projektů, ne víc než pět. Ale nemůžu mluvit o konkrétních lokálních projektech.

* E15: Tedy alespoň obecně. Očekáváte, že ještě budete přebírat další projekty, jejichž developeři mají problém se splácením úvěrů?

Před námi je samozřejmě ještě dlouhá cesta a problémy tady jsou. Ale nemám strach, že by šlo o velké množství projektů, tedy alespoň těch větších. Samozřejmě je mnoho malých projektů, které mají problémy, ale celkově není situace tak špatná. Množství problémových úvěrů začalo v letošním prvním kvartále klesat. To je jasný signál celkového oživení trhu.

Gerhard Breindl (50)

Vystudoval ekonomii a práva na vídeňské univerzitě. Kariéru zahájil ve skupině rakouských spořitelen Austrian Savings Banks. Ve skupině Erste založil realitní finanční divizi se zaměřením na trhy střední a jihovýchodní Evropy. Nyní vede společně s Kamilem Kosmanem úsek realit Erste Group. Soustřeďuje se zejména na oblast úvěrů.

Vídeň
Od naší zpravodajky