Jiří Pácal: Nebál bych se, že majitelé budou vyhánět lidi z bytů. Nevyplatí se to

* E15: Jak se projevil konec deregulace nájemného ve většině měst a obcí?

Stále trvá řada nejasností. I tam, kde by už od ledna nemělo být nájemné regulováno, nikdo pořádně neví, co dál. Pokud nedojde k dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem, tak jediná možnost je obrátit se na soud. Ale soudy ještě vůbec nezačaly rozhodovat a nikdo neví, jak se k problému postaví.

* E15: Kolik žalob už bylo podáno?

Nevím. Vlastníků jsou desetitisíce a žádná centrální evidence neexistuje. Určitě to zatím nejsou vysoká čísla, protože se pronajímatelé i nájemci snaží nějakým způsobem dohodnout. Může se stát, že soudy tyto případy vůbec rozhodovat nebudou. Z občanského zákoníku totiž vyplývá, že pronajímatel a nájemce se dohodnou a když se nedohodnou, tak končí nájemní vztah. Samozřejmě, že takový přístup soudu by byl extrém, ale mohl by nastat. Stejně tak se tím soudy mohou zaobírat a přistoupit na to, že si budou hrát na realitní kanceláře a rozhodovat o výši nájemného. Ale nevím, jak to budou dělat.

* E15: Cenová mapa, kterou připravuje Institut regionálních informací (IRI), jim asi moc nepomůže.

To je krok do ztracena. Mně nevadí, že mají hotovo deset nebo patnáct procent obcí, ale to, že vycházejí z odhadů nějakých znalců. A tvrdit, že nebyl čas cenovou mapu vytvořit ze skutečně realizovaných nájmů, to je nesmysl. Zákon o deregulaci platí od roku 2006 a od té doby se mohla zcela systematicky sbírat data, aby z nich cenová mapa vznikla. Ale sbírat data ze skutečně uzavíraných smluv. Druhou možností bylo právě končící sčítání lidu. Proč tam nejsou dvě kolonky, které by se tomu věnovaly? Během několika měsíců by byla k dispozici perfektní data za celou republiku. Proč to tam není? To vůbec nechápu!

* E15: Co máte proti posudkům soudních znalců?

To, že vzniká špatná cenová mapa, nemám za zlé tomu, kdo ji vytváří. Problém je u zadavatele, kterým je ministerstvo pro místní rozvoj. Základní potíž je v tom, že žádný soukromý subjekt, ať už znalec, Institut regionálních informací či jakákoli jiná společnost, nemá přístup k údajům o skutečné výši nájemného. Údaje dostanou jedině tehdy, pokud vlastníka domu poprosí a ten jim odpoví. Ale to není systém. A už vůbec se z toho nedá vytvářet mapa pro celou Českou republiku. To se mělo dělat úplně jinak. Naše firma vlastní stovky bytů, takže jako bych mluvil proti sobě. Ale mně by vůbec nevadilo jednou za čtvrt nebo půl roku vyplnit jednoduchý statistický list o tom, jaké jsem uzavřel nové nájemní smlouvy, a zaslat ho na Český statistický úřad nebo na jinou organizaci. Trvalo by to několik minut a čísla by skutečně vypovídala o trhu. Ne odhady znalce, které vycházejí jen z toho, co si dotyčný myslí. Navíc, copak znalec, který bydlí například v Českých Budějovicích, ví, jaké se uzavírají smlouvy v Pelhřimově?

* E15: Vlastní cenové mapy chystá také Asociace realitních kanceláří. Budou kvalitnější než ty od IRI?

Je dobře, že vznikají. Škoda, že se tak nestalo už dřív. Mám jen obavu, zda bude mít asociace dost dat, aby mapy byly kvalitní. Cenové mapy by mohly sloužit jako vodítko, ale stejně si myslím, že nejlepší je, pokud funguje na správných principech trh. V Česku je dostatek bytů, které si můžete koupit nebo pronajmout. Nájemních bytů je v nabídkách opravdu velké množství. Pronajímatel, který požaduje příliš vysoké nájemné, po pár měsících zjistí, že přichází o peníze, protože mu lidé odejdou.

* E15: To platí hlavně pro Prahu. Ale co třeba tisícovky nájemníků v severních Čechách nebo na Ostravsku, kde domy vlastní jeden majitel, tedy skupiny CPI či RPG?

Ano, je část lidí, která není objektivně schopna najít si bydlení za tržní nájemné. Systém může fungovat pouze za předpokladu, že se o tyto lidi budou starat s přispěním státu obce. I v zákoně o obcích je napsáno, že se mají starat o bydlení svých občanů. A to tady všichni politici zanedbali. Regulace nájemného přece neřešila problémy sociálně slabých, ta řešila problém deseti procent obyvatel, ať jsou chudí, nebo bohatí. Obce se na tuto situaci vůbec nepřipravovaly. Některé rozdaly celý svůj bytový fond, některé jeho většinu. Už dávno jsme měli mít zákon o sociálním bydlení. Pro sociálně slabé, důchodce, svobodné matky s více dětmi má existovat bytový fond, který budou moci využívat. Pro všechny ostatní by měl platit trh. Nebojím se, že by vlastníci vyhnali z bytů tisíce nájemníků. K čemu by jim to ekonomicky bylo? V Praze deregulace ještě neskončila a stejně už dneska zvažujeme, komu v našich bytech nájemné zvýšit můžeme a komu ne. K čemu by mi bylo, kdybych vyhnal domácnost důchodců z bytu?

* E15: Pronajal byste ho za vyšší cenu někomu jinému.

O tři tisíce korun dráž a připočtěte k tomu, v jakém stavu byt asi je. Budu ho muset za stovky tisíc korun zrenovovat a pak hledat někoho, kdo k němu nemá žádný vztah, a nevím, zda tam vydrží půl roku nebo dva roky. Jak dlouho se investice, kterou vložím do modernizace bytu, bude vracet? Takže je pro mě výhodnější nechat tam bydlet ty důchodce. Byty se teď nepronajímají snadno. Na trhu jich je poměrně dost. Za vysoké nájemné seženu někoho na rok. Ale jako pronajímatel potřebuji mít v bytech lidi, kteří tam vydrží deset let. Vůbec bych se nebál firem, jako jsou RPG nebo CPI. To jsou velcí vlastníci, kteří uvažují ekonomicky. V jednotlivostech, třeba mezi některými restituenty, se může najít šílenec, který si bude myslet, že vydělá na tom, když vyžene nájemníky. To ho brzy přejde. Horší je, že chybí zákon o sociálním bydlení, který by systémově řešil bydlení potřebných, a obce ne vždy fungují.

* E15: Jakou roli může sehrát Státní fond rozvoje bydlení?

Do fondu se v minulých letech hrnuly miliardy. A kde skončily? Že se za to postavilo 270 bytů v jižních a 115 v severních Čechách? Co to řešilo? Peníze se měly použít na podporu bydlení pro sociálně slabé. Bylo hezké, že stát mladým lidem dotoval úvěry na bydlení, ale tam není základní problém. Ten je na druhé straně věkového spektra. Obce měly mít už dávno vytvořené programy. Buď důchodcům nabídnout obecní byty, nebo jim bydlení dotovat. Vždyť by stačil jen trochu promyšlený zákon o sociálním bydlení. Líbil se mi například nápad Sociologického ústavu Akademie věd. Sociálně slabí nemusí nutně bydlet jen v obecních bytech. Mohli by zůstat v domech soukromých majitelů, kteří se sami přihlásí do programu sociálního bydlení.

* E15: Výstavbu nájemních bytů evidentně nepodporujete.

Je to Kocourkov. Na jedné straně obce rozdávají svůj bytový fond a některé z nich po desetitisících, na druhé straně tady bude vznikat program na podporu výstavby nájemního bydlení. Obce levně rozdávají bytový fond v centru, aby pak draze stavěly nové byty na okraji. Vůbec si nemyslím, že je u nás něco takového potřeba. Zastavme privatizaci a byty dejme do tohoto programu. Pokud do fondu nalijí miliardu a postaví za to pár bytů, tak problém stejně nevyřeší.

* E15: Jak se vyvíjejí ceny nájemného?

V Praze jdou smluvní nájmy dlouhodobě dolů. Nejsou to žádné propady, odhaduji je v procentech ročně. Ale kvůli tomu, že neexistuje centrální databáze, tak mohu mluvit jen za vlastní byty a za byty svých obchodních partnerů. Pokles cen souvisí s množstvím nájemních bytů, které na trhu přibývají. Před deseti lety byl problém najít v Praze bydlení za dobré smluvní nájemné. Dnes se pronajímatelé předbíhají v nabídkách. V roce 1998 vyšly zrekonstruované šedesátimetrové byty na Vinohradech na 30 tisíc měsíčně a neměli jsme problém je pronajmout. Sto procent nájemníků byli cizinci. Dnes jsme ve stejných bytech na 12 tisících a téměř všichni jsou Češi. Spoustu nových nájemních bytů přinesly privatizace a nová výstavba, protože si nemovitosti lidé často kupovali jako investici a hned je dávali k pronájmu. Nemyslím si, že by nájmy měly ještě dál výrazně klesat, hlavně u menších bytů.

Jiří Pácal (44)

Vystudoval fyzickou geografii na Přírodovědecké fakultě UK. V devadesátých letech začal podnikat v realitách, od roku 1996 řídí společnost Central Europe Holding, jejímž je spolumajitelem. Je členem správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, správní rady Konta Paraple a předsedou dozorčí rady společnosti Helvetia Pharma.