Jiří Pácal: Velké bytové projekty jsou už překonané

* E15: Jaký dopad na rezidenční trh by mělo zavedení jednotné devatenáctiprocentní sazby DPH, o které se uvažuje v souvislosti s plánovanou reformou penzijního systému?

Jednu zkušenost už tady máme z roku 2007. Zájem o nové byty stoupl před zvýšením DPH k 1. lednu 2008 znatelně, o to výraznější pak byl následný sjezd cen. Dnes je ale jiná situace. Poptávka po bytech i možnosti financování jsou mnohem menší než před třemi lety. Developeři budou potřebovat vyšší DPH promítnout do cen, protože nárůst daně o deset procent není zanedbatelný. Avšak v plné výši by to bylo zcela nesmyslné, protože potom už by se neprodalo téměř nic. Před případným zvýšením DPH určitě zájem o koupi nových bytů vzroste, nicméně situace z roku 2007 se nejspíš opakovat nebude.

* E15: Ceny bytů se za uplynulý rok a půl znatelně snížily, u panelových domů a některých nadsazených projektů až o dvacet procent. Pár posledních měsíců už ale klesají spíš pozvolna. Co lze očekávat?

Předpovědi některých developerů či realitních kanceláří, že ceny začnou opět stoupat, jsou spíš jejich zbožným přáním. Podíval bych se nejdřív na důvody, proč pokles vůbec nastal. Z toho se dá vyvozovat další vývoj. Velmi zjednodušující je tvrzení, že za propad trhu mohou banky, které přitvrdily podmínky pro poskytování hypoték, a tím významně srazily počty kupujících. To byl jen jeden z faktorů. Dalším jsou demografické změny. Nastal úbytek mladých lidí, kteří trh dřív táhli. Ani to by samo o sobě nestačilo. Významně se změnilo chování mladých lidí. Před pěti sedmi lety ještě všichni toužili po pořízení vlastního bytu. Dnes o to velký zájem nemají. Mají jiný životní styl a také přišli o jistotu pracovního místa. Dalším opomíjeným faktorem, který hraje obrovskou roli, je privatizace bytů. Obce vypouštějí nájemníkům byty po desítkách tisíc, a to se na trhu musí projevit. Ještě před pár lety se také vyplatilo investovat do bytů, uložit tam peníze a byt pronajmout. To už v poslední době moc neplatí. Tím, jak se komerční pronájmy snižovaly, byl výnos stále nižší. A dnes už nějaká tři a půl procenta výnosu k uložení peněz do bytu moc nemotivují.

* E15: Vraťme se k původní otázce. Jaký očekáváte cenový vývoj?

Za normálních okolností by ještě existoval velký tlak na ceny, a to zejména v Praze. Ale přestalo se nabízet. Poté, co banky snížily přístup k úvěrům nejen fyzickým osobám, ale i developerům, se významně utlumila nová výstavba.

* E15: Ale banky reagovaly na propad poptávky.

Banky často reagovaly na to, že jejich matky v zahraničí měly problémy. Tím to celé začalo. Nicméně největší objem obchodů stejně tvoří prodeje starších bytů a rodinných domů či pronájmy. Bytových jednotek je téměř čtyři a půl milionu, zatímco nových bytů se ročně v celé České republice prodá jen několik tisíc. Když se začalo mluvit o krizi a finančních problémech, hodně lidí si plánovaný prodej staršího bytu rozmyslelo a snížila se nabídka. Nešlo jen o pokles nabídky z developerských projektů. Kvůli tomu, že se snížila nabídka i poptávka, ceny tak dramaticky neklesají. Ale tento stav je mizerný pro obě strany. Když dnes budete chtít prodat byt, budete mít problém, abyste ho prodala za dobrou cenu. A na druhou stranu, pokud si řeknete, mám našetřené dva miliony a budu si vybírat, tak to nebudete. Ono není moc z čeho vybírat. Na trhu jsou většinou jen byty spojené s nějakými problémy. Hlavní je, aby se trh vůbec rozhýbal. Není ani tak důležité, zda ceny ještě o pět procent klesnou, ale hlavně, aby se rozjelo obchodování.

* E15: To jsme v začarovaném kruhu. Ukazuje se, že lidé stále vyčkávají, zda ceny ještě neklesnou. Malé levné byty jdou na odbyt relativně dobře.

To je pravda. Když to srovnám s rokem 2007, lidé tehdy víc hleděli na kvalitu a šli i do větších bytů. Dnes se to otočilo, kupující se rozhodují podle ceny.

* E15: Takže? Bude se ještě zlevňovat?

Dá se stavět levněji, ale cenová hladina projektu se musí nastavit už od začátku. Špatně se to dělá tam, kde developer před pár lety koupil draze pozemek a měl nákladné první vstupy.

* E15: Ve zvlášť problematických případech může do ceny zasáhnout banka, která projekt financovala.

Ale banka také může říct: Než bychom vám dovolili prodávat pod cenou, tak raději projekt převezmeme. Koneckonců to se tady stalo.

* E15: Co by tedy mělo rozhýbalo trh?

Buď by musely jít ceny ještě dolů, nebo musíme počkat, až se podaří znovu nastartovat ekonomiku a lidem porostou platy a budou mít stabilní pracovní místa, respektive šanci sehnat si jinou práci. Nejpravděpodobnější varianta je ta nejnudnější, a sice že se v nejbližší době nestane nic. Ceny moc klesat nebudou, protože nabídka bude velmi nízká, ale ani neporostou. Je otázka, zda bude v nejbližších letech vůbec potřeba zvyšovat bytovou výstavbu. V některých lokalitách je dokonce bytů nadbytek. Potřebujeme hlavně zmodernizovat stávající bytový fond. Češi jsou obecně velmi konzervativní a hrozně neradi se stěhují. Pokud si někdo koupí rodinný dům, tak už v něm zpravidla zůstane. U nás se zakořenilo, že je lepší vyhořet než se přestěhovat. Transakcí je strašně málo. I v době, kdy se mluvilo o boomu, to žádný dramatický boom nebyl.

* E15: Vy jste dost skeptický i k výstavbě malých bytů, na kterou nyní upřela pozornost řada velkých developerů. Proč?

V budoucnu se s malými byty moc obchodovat nebude, budou sloužit spíš k nájmu. Pokud bych dnes rozjížděl stavbu bytového domu, soustředil bych se hlavně na dvoua třípokojové byty. Velké možnosti budou také u renovace stávajících bytových domů. To znamená, že společnost, která dnes staví nové byty, zakoupí činžovní dům, který zmodernizuje a byty pak rozprodá. Lokalit, kde by se dalo nově stavět, moc nebude. Hypoteční banky taky budou směřovat mnohem větší pozornost k poskytování hypoték stávajícím vlastníkům. Dnes cílí v podstatě jen na lidi, kteří si chtějí koupit byt, ale nikoli na tu masu asi 80 procent domácností, které už bydlí ve svém, ale potřebují peníze třeba na opravy. Tam vidím obrovský prostor.

* E15: Rozvojových lokalit, kde je plánována rozsáhlá výstavba, není nejen v Praze málo. Jenže investice do nezbytné revitalizace lokality nemá v brzké době reálnou návratnost. A není možné postavit „v zemi nikoho“ dva bytové domy.

Myslím, že dnes hodně lidí cítí, že velké projekty o stovkách bytů už jsou překonané. A jestli developeři začnou stavět, tak v objemu do 50 bytů. Tomu musí odpovídat i lokalita.

* E15: Je reálné, aby se rozjela obecní výstavba?

Legislativně ošetřené to je. Ale nedává to příliš logiku. Obce byty na jednu stranu levně rozdávají v rámci privatizace, a pak je budou draho stavět? A za druhé, obce, bohužel, nikdo neohlídá tak, aby výstavba byla ekonomická. Takže, obecní byty se stavět budou, ale výsledný efekt bude strašně špatný.

Jiří Pácal (43)

Vystudoval fyzickou geografii na Přírodovědecké fakultě UK. V devadesátých letech začal podnikat v realitách, od roku 1996 řídí společnost Central Europe Holding, jejímž je dnes také spolumajitelem. Je členem správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, správní rady Konta Paraple a předsedou dozorčí rady společnosti Helvetia Pharma.