Michal Kocián: Nedávno šlo o vyšší komfort, dnes se nároky snižují

* E15: Na realitním trhu působí Finep čtrnáct let. Přivedl vás letošní krizový rok k nějakému novému zjištění?

Trh se profesionalizuje a krize proces výrazně urychlila.

* E15: Také jste se profesionalizovali?

Určitě.

* E15: V jakém směru?

Výrazně jsme upravili produkty, což se týká i služeb. V minulosti klienti stáli na byt, který jsme dali do prodeje, v zástupu a měli jsme třeba pět rezervací na jeden neprodaný byt. Nové projekty už jsme museli pozměnit podle klientských preferencí.

* E15: Říkáte služby, ale zákazníky zajímají hlavně metry čtvereční a cena. Chtějí využít prostor tak, aby nemuseli platit ani metr navíc.

To je pravda, rozhodujícím faktorem však není cena v absolutní hodnotě, ale dispozice bytu. Klienti chtějí mít 2+kk, a pokud je byt trochu menší, ale dispozičně rozumně poskládaný, tak je to pro ně velká výhoda. Každý je dnes opatrný ohledně úvěrů a budoucích závazků.

* E15: O kolik jste za uplynulých dvanáct měsíců snížili v průměru ceny?

Jedna věc je doběh minulých projektů a druhá jsou nové projekty. Pokud jde o rozběhnuté projekty, tak krize Finep naštěstí zastihla v okamžiku, kdy jsme měli pouze jeden nově spuštěný. Tím je Britská čtvrť ve velmi dobré lokalitě Stodůlek. Navíc se tam jedná prioritně o výstavbu kanceláří. Obecně, pokud jsme měli na projektu prodáno 70 až 80 procent bytů, tak v rámci doprodejů jsme mohli nabídnout lepší ceny. To ale zásadně neovlivnilo ekonomiku projektu jako celku. Druhá věc jsou nové projekty. Ale tam bych nemluvil o snížení ceny, spíš o zefektivnění výstavby v tom smyslu, že se snížila pořizovací cena skrze lepší využití prostor, zjednodušení konstrukcí a podobně. Klienti mají zájem o menší pokoje, avšak v počtu, který rodina potřebuje.

* E15: Před dvěma třemi roky se naopak hovořilo o tom, že budou stoupat nároky Čechů na komfort bydlení. Nenastal s krizí návrat k „panelákovému“ typu bytů?

Máte pravdu. Lidé se v různých fázích života potřebují stěhovat. Poptávka po novém bydlení tedy bude vždycky, protože bytový fond zastarává a musí se stavět nové domy. Ale samozřejmě to funguje ve vlnách, které jsou zvýrazněné aktuální situací na trhu. Nedávno šlo o kvalitu bydlení a zvýšení komfortu, dnes míří úroveň spíš níž.

* E15: Zmínil jste zjednodušení konstrukcí. Nehrozí celkové snížení kvality nových bytových domů? Už tak se v minulých letech objevila řada projektů s ledabylým stavebním provedením.

Možná to byl problém v dobách, kdy byl tlak na rychlost nebo se přebíraly stavby, které už měly nějaké základy. Dnes se stavby navrhují tak, aby splnily veškeré normy, a ty jsou v Česku velice přísné. Pokud jsem zmínil zjednodušení konstrukcí, tak je to spíš o tom, že některé položky v objektech byly dříve nadstandardní.

* E15: Proč čeští developeři dávají projektům pro střední třídu tak často nálepku luxusní, když mají k luxusu daleko?

Netuším. My říkáme projektu luxusní až v okamžiku, kdy se ceny pohybují mezi 70 až 80 tisíci korunami za metr čtvereční.

* E15: To je spíš projekt za luxusní ceny…

Pokud je za luxusní ceny, neprodáte ho, neodpovídá-li tomu i kvalita. Dnes jsou klienti opravdu nároční.

* E15: Takže na trhu ubylo luxusních projektů?

To je možné. Obecně ubylo všech projektů. Luxusními se nazývají možná kvůli tomu, že de facto i ty „nejlevnější“ byty jsou určené střední vrstvě. Ceny bytů v Praze začínají kolem 40 tisíc korun za metr čtvereční. Kupují si je lidé, kteří mají určitou pozici, příjem, dosáhnou na hypotéku. Problém je, že 75 až 80 procent nákladů tvoří náklady na pozemek a stavební práce. Pokud nepůjdou dolů, tak se levnější bydlení postavit nedá. Novináři se nás ptali: Jak budete reagovat na krizi, postavíte to levněji? Ale my to postavit levněji neumíme, protože jsme investoři a stavební firmy nám dávají nabídky. Pokud nám žádná nedá výrazně nižší nabídku a my projekt za dané situace neprodáme, tak nemůžeme zahajovat nové projekty.

* E15: Nakolik klesly ceny pozemků a stavebních prací?

To se v podstatě neví, protože nikdo za poslední rok nezískal v soutěži novou stavbu.

* E15: Ale poptáváte se.

Pokles nákladů by se podle našeho odhadu mohl pohybovat mezi 10 a 12 procenty. Pozemky nezlevnily téměř vůbec. Pokud nejsou majitelé nuceni prodávat, tak si je drží. Snížila se likvidita, ale pozemky výrazně levněji nekoupíte. Navíc o trochu narostla cena bankovních úvěrů.

* E15: Jeden z vašich konkurentů tvrdí, že banky už začínají uvolňovat podmínky. Pociťujete to?

Nemohu říct přesná čísla, protože jsme vázáni obchodním tajemstvím. Ale je pravda, že po období, kdy banky prakticky zastavily financování, dochází nyní k určitému oživení. Pokud developer působí na trhu dlouhodobě, tak jsou mu ochotny nabídnout lepší podmínky financování. Ale ani náhodou jsme se nevrátili do situace před dvěma lety.

* E15: O kolik se vám letos snížily prodeje?

Proti dobám boomu, kdy jsme prodali za rok až 1700 bytů, budeme rádi, když jich letos prodáme 500. Náš cíl na další období je také kolem 500 bytů ročně. Prodeje sice klesly výrazně, ale tento stav napomohl velkým developerům, protože se zvýšil jejich tržní podíl. A to považuju za profesionalizaci celého realitního sektoru.

* E15: Jaký je váš tržní podíl?

Číslo vám neřeknu, ale cítíme se teď být jedním z dvojice nejsilnějších na pražském trhu.

* E15: Kolik plánujete v první polovině příštího roku spustit projektů?

Máme připravené dva projekty, celkem zhruba 300 bytů. Ale pracujeme na dalších.

* E15: Před rokem se Finep pustil v projektu Západní Město i do výstavby kanceláří. Hodláte v tom pokračovat? Kancelářský trh krize postihla zvlášť citelně.

Určitě plánujeme ve výstavbě kanceláří pokračovat. Když máme zájem o nové projekty, tak podstatnou část zaujímají kancelářské budovy.

* E15: Co vás k tomu vede?

Jsme trénovaní z rezidenčního trhu, kde se snažíme zefektivnit v podstatě všechno. To jsme přenesli i do kanceláří. Domnívám se, že jsme dokázali v Západním Městě postavit nejvyšší kvalitu kanceláří za skvělou cenu. V první etapě máme 50 tisíc metrů čtverečních, ale výhledově by tam mohlo být až 200 tisíc metrů čtverečních kanceláří.

* E15: Kolik máte aktuálně pronajato? Jediným oznámeným nájemcem je dosud firma Siemens.

Máme podepsané i další smlouvy, ale zatím nemohu jména zveřejnit. Máme volných už jen zhruba dvacet procent prostor.

* E15: Jak jste na tom s prodejem tří stovek bytů v Britské čtvrti na Západním Městě?

Prodány jsou zhruba dvě třetiny.

* E15: Kdy předpokládáte spuštění další etapy?

Rádi bychom ji spustili ve druhé polovině příštího roku. Půjde o mix kanceláří a bytů. Nevím, že by se v současné době jinde v Praze stavěla multifunkční čtvrť.

* E15: Máte zájem podílet se na rozvoji dalších velkých lokalit, jako jsou například okolí některých pražských nádraží?

Na rozvoji dalších lokalit máme velký zájem. V multifunkčním developmentu vidíme velký potenciál.

* E15: Konkrétně která území máte v hledáčku?

Těch území je v Praze víc a nejsou to jen nádraží, která jsou nyní mediálně hodně zviditelněná. Kde bude prostor, tam bychom se rádi viděli.

* E15: Vlastníte pozemky v největším pražském transformačním území, kterým je malešicko-hostivařská oblast, kde plánujete projekt Východní Město. V jaké je fázi?

Základem Východního Města je dnes projekt Malý Háj ve Štěrboholech. Připravujeme na příští rok jeho další etapy, které by měly projekt posunout na úroveň nové městské čtvrti. Ve Štěrboholech se řešila nejen naše výstavba, ale také dopravní napojení. My jsme dokončili plány rezidenční části a na to bude navazovat komerční část, která souvisí s řešením nové tramvajové trati.

* E15: S čím počítá komerční výstavba Východního Města?

Připravujeme logisticko-kancelářský a retailový mix. Ve srovnání se Západním Městem to určitě bude jiné, a to i s ohledem na územní plán.

* E15: Jaké záměry máte v lokalitě Trojmezí? Jste jedním z majitelů pozemků.

Trojmezí je velice citlivá oblast, protože většina obyvatel ho vnímá jako zelenou část Prahy. Právě na tomto území by se dalo ukázat, že development ho nekazí, ale naopak posouvá výš. Pokud bude v Trojmezí umožněna zástavba, dá se to udělat tak, že tam budou stát pouze rodinné domy. Ty mohou být obklopené zelení a za to, že se tam bude stavět, může vzniknout moderní park se sportovním zázemím.

* E15: Kolik bytových jednotek by tam chtěl Finep postavit?

Myslím si, že lokalita není vhodná pro byty, více k tomu v této chvíli nemohu říct.

Michal Kocián (41)

Vystudoval Stavební fakultu ČVUT se zaměřením na ekonomii. Po dokončení studia pracoval v investičním bankovnictví. V roce 1995 založil společně s bývalými spolužáky Vladimírem Schwarzem, Tomášem Zaňkem a Pavlem Rejchrtem developerskou firmu Finep.