Bohumil Mach: Životnost sídlišť se pohybuje v řádu desítek let

„Samozřejmě se objevují rozpory, kdy developer argumentuje tím, že v jeho bytech nikdo nebydlí, a tedy i částka za úklid společných prostor má být nižší,“ říká Bohumil Mach, generální ředitel společnosti Centra, která patří k největším správcům nemovitostí v Česku.

* E15: Češi prý neumějí vlastnit byty. Před privatizací obecních bytů byli zvyklí, že se o nemovitost někdo postará. Dokážou se společenství vlastníků dohodnout na provozu a údržbě domu?

Majitelům bytů, ať už jde o nemovitosti vzešlé z privatizace, nebo z developerských projektů, dochází, že už tady není jakési anonymní vlastnictví. Jako správci objektů se dnes musíme soustředit hlavně na stanovení ekonomických parametrů bydlení. Majitele bytů, sdružené ve společenství vlastníků, zajímá každá vynaložená koruna. Pro nás není ani tak nutné mít spoustu techniků, kteří zajišťují opravy, ale ekonomy. Dřív byla ekonomika domů spíš okrajová záležitost, dnes musíme mít lidi, kteří se zabývají ekonomickým provozem. Zároveň musíme umět s uživateli domů komunikovat. To je změna, kterou na trhu výrazně pociťujeme.

* E15: Jak moc vnímáte aktuální tlak na cenu?

Tady nelze paušalizovat. Nicméně ve střední cenové hladině nemovitostí, kde stojí metr čtvereční mezi 40 a 60 tisíci korunami a lidé financovali nákup převážně hypotékou, bývá zpravidla zájem o správu budovy v minimálním rozsahu. U nových nemovitostí vlastníci spíš chtějí, aby správce řešil problémy ve vztahu k developerovi nebo dodavateli stavby. Jde zejména o administrativní a ekonomickou správu, v nezbytném rozsahu si objednávají úklid a případně zahradnické služby. A tím to víceméně končí.

* E15: Jaké jsou náklady a jak funguje správa domu, v němž je většina bytů neprodaných? Takových objektů je teď na trhu dlouhá řada.

V první fázi, než vznikne společenství vlastníků, uzavíráme smlouvu s developerem, respektive s investorem. Až při určitém počtu prodaných bytů, konkrétně při minimálně pěti prodaných bytech alespoň třem majitelům, vzniká společenství vlastníků. Zpravidla na něj v první fázi přecházejí povinnosti a práva ze smlouvy s developerem, teprve pak společenství začne se správcem vyjednávat novou smlouvu. Neprodané byty stále patří developerovi, takže mu zůstávají poměrné náklady na jejich správu. Ale samozřejmě se objevují rozpory, kdy developer argumentuje tím, že v jeho bytech nikdo nebydlí, a tedy i částka za úklid společných prostor má být nižší. Ale majitelé bytů říkají: To nás nezajímá, my požadujeme odpovídající standard domu ihned a nechceme čekat, až prodáte dalších padesát bytů. Tato nevyváženost vztahů se samozřejmě dotýká správce, který má zájem si nemovitost, zejména nadstandardní, udržet. Takže musíme situaci podrobně analyzovat a hledat řešení nákladů, s nímž by všichni souhlasili. Pro nás je to práce navíc.

* E15: Loni šly ceny bytů v průměru o deset až patnáct procent dolů. Jak se hýbaly ceny za správu nemovitostí?

Není tady přímá úměra. Správců je na trhu mnoho a my často spravujeme za stejnou cenu byty, kde stál metr čtvereční 40 nebo 80 tisíc korun. To se týká standardní administrativní a ekonomické správy domu. Vedle toho samozřejmě existují budovy, jejichž obyvatelé vyžadují další služby. Jsou to například recepce, ostraha nebo zvláštní servis pro klimatizaci a elektrickou požární signalizaci. Proto máme samostatnou divizi pro úklid, technologické vybavení či zahradnictví. Čím víc služeb klient vyžaduje, tím je zajímavější.

* E15: Z inzerátů na developerské projekty mám pocit, že recepce jsou téměř módní záležitostí.

Ten trend přijde, ale dosud se týkal vyšší cenové kategorie. Zejména kvůli bezpečnosti budou recepce i v nemovitostech středního segmentu. Lidé na prvním místě chtějí, aby jejich bydlení bylo bezpečné. To ještě neznamená, že na každém patře budou kamery, ale už přítomnost recepčního či ostrahy dává přehled o tom, co se v domě děje.

zvětšit Bohumil Mach, Centra Autor: E15 Anna Vacková, zavřít

* E15: Někteří velcí developeři přiznávají, že ve snaze o co nejnižší ceny bytů snižují také jejich standardy. Promítá se to i do celkové kvality staveb?

Většina kupujících, kteří si vybírají byt, řeší standard jeho vybavení, ale už si nevšímá toho, jak vypadají společné prostory. Zda je na chodbách kvalitní dlažba, z jakého materiálu jsou dveře. Pokud je nekvalitní dlažba, tak budou větší náklady na úklid. Není-li v garážích pořádné odvodnění, tak se v zimě budou lidé brodit vodou z tajícího sněhu. Každému, kdo chce koupit byt, bych doporučil, aby s sebou vzal i odborníka, který mu vysvětlí, že sice koupí za dobrou cenu byt v určitém standardu, ale náklady na provoz domu a opravy ho pak mohou stát hodně peněz. Nechci mluvit o žádném konkrétním developerovi, ale jsou mezi nimi velké rozdíly. Na první pohled domy často vypadají, že jsou ve stejném standardu, ale z hlediska provozu to tak není. A na to se většinou přijde až po delší době. Doporučím jedinou věc: aby se lidé neukvapovali a nevycházeli z toho, že najednou dostali nabídku a nad obrázkem na křídovém papíře hned neřekli: Tak tady chci bydlet.

* E15: Na co konkrétně si dát pozor?

Na společné prostory a technologie. Problémem bývají často výtahy, takže je dobré zjistit, jak je uzavřená smlouva s dodavatelem a jaká je garance. Další významnou položkou jsou izolace, střecha, podsklepení, okna, způsob a regulace vytápění. Byt je součástí objektu, pro který platí stejná pravidla jako pro rodinný dům.

* E15: Centra spravuje také panelové domy, celkem jde o tisícovky bytů. Jak vidíte jejich životnost?

Záleží dům od domu. Samozřejmě, že bezprostředně nehrozí jejich zřícení. Ale musejí se vynakládat peníze třeba na revitalizaci lodžií či bezpečnostních prvků. Domy se zateplují, dělají se nové střechy a výtahy, mění se okna. Spousta lidí si problémy uvědomuje a má vůli je řešit. Ale jen v nezbytném rozsahu. Nicméně nevím, že by tady existovaly vyloženě části sídlišť, kde by hrozily havárie.

* E15: Kolik let sídlištím dáváte?

Na rovinu říkám, že nevím. Když budete mluvit se třemi odborníky z vysokých technických škol, uslyšíte různé fundované názory, ale nikdo vám neřekne, že za deset let je konec. Já bych řekl, že životnost se pohybuje stále v řádu desítek let. Ale je to o stálé péči a údržbě. U panelových domů vidím spíš demografický problém. Žijí v nich lidé, kteří spolu obtížně komunikují. Mísí se tam různé sociální vrstvy a věkové složení. U nových bytových domů není skladba obyvatel tak odlišná.

Bohumil Mach (52)

Vystudoval strojní inženýrství na ČVUT v Praze. V letech 1998 až 2008 byl generálním ředitelem společnosti Trade Centre Praha, která zajišťuje správu a obchodní využití nemovitostí ve vlastnictví hlavního města Prahy. Od září 2008 je generálním ředitelem firmy Centra, založené v roce 1991.