Zdeněk Havelka: Na trhu nechybějí byty, kanceláře ani obchodní centra

„Máme dost obchodních center, zásobu volných kanceláří i bytů. Pokud není poptávka, tak všechno předtím je virtuální realita,“ říká o developmentu generální ředitel CPI Group Zdeněk Havelka.

* E15: Co jste teď víc: investor, nebo developer?

Jednoznačně investor. Development je stále mrtvou záležitostí, i když možná o malinko méně než loni. Určitě není v kondici, ačkoli bychom s velkou chutí zaplavili trh stovkami bytů a nabídli tisíce metrů nových kanceláří. Pracujeme na dvou projektech. Dnes otevíráme hotel Clarion na Tylově náměstí v Praze. Projekt jsme rozpracovali před několika lety. I příchod krize nás nutil, abychom jej dokončili. Hotový, vydělávající projekt je lepší než rozkopaná budova. Druhým projektem, který teď stavíme, je CPI City Center v Ústí nad Labem. Tam jsme po vypuknutí krize nějakou dobu váhali, zda pokračovat. Pak jsme se rozhodli, že vzhledem k již vynaloženým investicím pokračovat budeme. Dokončen bude v roce 2011.

* E15: Letos už jste koupili kancelářskou budovu v pražských Modřanech a balík nemovitostí, v nichž sídlí obchodní řetězce. Jak hladový jste investor?

Jsme při chuti, která není zmíněnými obchody ještě naplněna.

* E15: Kolik akvizic máte rozjednáno?

Náš plán je utratit zhruba dvě miliardy korun z vlastního kapitálu. Koupili jsme projekty, jejichž hodnota je miliarda a dvě stě milionů korun. Ale neutratili jsme příliš, zhruba 400 milionů korun. Jeden z projektů má hodnotu 600, druhý 651 milionů korun, ale je v nich bankovní financování. Takže jsme vynakládali pouze částku, která se odečítá od bankovních úvěrů. V praxi jsme tedy zaplatili za tyto dva projekty 400 milionů korun a máme dál připravenu zhruba miliardu a půl, kterou bychom letos chtěli investovat.

* E15: Do jakých nemovitostí?

Oblastí, kde se rozhlížíme, je retail. Ukazuje se, že i v době krize jsou maloobchodní řetězce relativně stabilní. Menší nákupní centra, jako retail parky nebo samostatné supermarkety, si dokážou s krizí poradit lépe než nákupní galerie. V ekonomice projektu se zákonitě musí projevit počáteční náklady. Retailové prodejny jsou v zásadě investičně méně náročnými stavbami. V našem hledáčku jsou budovy, kde sídlí potravinářské řetězce a hobbymarkety. Preferujeme nemovitosti, které dávají pevný výnos a jsou „vyšperkované“ předkrizovým financováním.

* E15: Nejen institucionální investoři dávali dřív přednost kancelářím…

My nyní vnímáme retail lépe a potvrzují to i čísla. Když se podíváme na žebříček německých podnikatelů, někteří majitelé retailových řetězců si v krizi i polepšili. Krize ovlivňuje strukturu poptávky u diskontních prodejců potravin a textilu či hobbymarketů, ale neovlivňuje jejich celkový výsledek. Krize ukázala, že retail je poměrně stabilní.

* E15: Tradičně se hodně orientujete na hotely. Tento sektor loni výrazně utrpěl. Jakou hodnotu má vaše hotelové portfolio?

To je těžká otázka. Pohybujeme se v řádu miliard korun. Nicméně je zcela přirozené, že v době krize je výnos z hotelů podprůměrný. Klesá průměrná cena za pokoj, ale bereme jako pozitivum, že zejména v krajských městech ubyla likvidita na straně konkurence. Náš hotelový segment teď chceme hlavně zkonsolidovat a pustit se do rekonstrukcí stávajících hotelů v krajích, abychom je rychle předělali na čtyřhvězdičkové byznys hotely Clarion. Další hotely, které úplně nesplňují čtyřhvězdičkový standard, provozujeme pod značkou Fortuna. Třetí kategorií je dlouhodobé ubytování. Dnes nabízíme přes dva tisíce lůžek ve dvou ubytovnách v Praze a část kapacity Fortuna hotelů je vyčleněna pro dlouhodobé ubytování. Tento segment bychom v budoucnu rádi rozvíjeli i formou franšízy. Cílovou skupinou jsou například zdravotní sestry, zaměstnanci městské a státní policie, lidé, kteří přicházejí do velkých měst za prací a ještě nevědí, zda se tam dlouhodobě usadí. Chceme jim nabídnout jednotnou kvalitu.

* E15: Budete ubytovny nabízet také pod vlastní značkou?

Jsme vlastníkem domény ubytovny.cz, což vnímáme jako začátek budování značky. V první fázi ji budeme rozvíjet na bázi vlastních objektů.

* E15: Hodně se mluví o velkých rozvojových územích. Zajímají vás?

Patřím k příznivcům pomalých krůčků, nikoli megaprojektů. V developmentu je všechno o trochu horší, než si předem člověk připouští. Staví se pomaleji a dráž, prodává se o trochu hůř. Když se všechny rizikové faktory sečtou, tak to v případě velkých území, jako jsou Rohanský ostrov nebo Bubny, může být smrtící koktejl i pro silného developera.

* E15: Zvlášť pokud si na koupi pozemku půjčil u bank.

Strategií CPI Group vždy bylo nepůjčovat si na pozemky. To je i jeden z důvodů, proč jsme krizi přestáli. Nikdy jsme nebyli zatíženi úvěrem na samotný vstup. Pozemek se opravdu na úvěr nekupuje. Když trh klesá, je nutné, aby vám něco zůstalo v ruce. Pokud někteří developeři kupovali všechno na úvěr s tím, že přinášejí nějaké know-how, tak to prostě nestačilo. I banky šly do příliš velkého risku, a tak se development dělat nedá.

* E15: O kolik poklesla hodnota vašich nemovitostí za uplynulé dva roky?

Záleží na tom, jak byl kdo realistický v očekáváních. Nám nepoklesla z pohledu účetních knih, protože jsme byli konzervativní a měli realistický odhad. Míra rizika tady byla vždycky. Už v letech 2006, 2007 se mluvilo o tom, že možná zažíváme realitní bublinu a není třeba ji dofukovat.

* E15: Zkusím to jinak. Když vyjednáváte o nákupu nemovitostí, o kolik nižší je teď jejich hodnota?

Běžně až o třicet procent.

* E15: Střetáváte se u akvizic se zájemci ze zahraničí?

V praxi ne, protože se nezaměřujeme na top nemovitosti. Nikdy nebudeme chtít koupit Palladium nebo City Tower. Pro nás jsou ideální objekty, které jsou hned za tím. Zahraniční fondy dnes zajímá jen nejvyšší produkt. Vše ostatní ignorují. Nicméně drtivá většina prodávajících zatím nechce realizovat přímé ztráty, ale ta doba ještě přijde. Připusťme si, že jsme zažívali extrémně dobré časy, které se nemusejí zopakovat dalších patnáct, možná i dvacet let.

* E15: Ale už nakupujete…

Pozor, záleží na tom, co nakupujeme. Pokud by to měl být volný pozemek na development, tak by cena musela razantně poklesnout.

* E15: O kolik?

Umím si představit padesát procent dolů. Cena musí být mnohem nižší, aby projekty začaly ekonomicky vycházet.

* E15: Jaké projekty se dnes vyplatí stavět?

Mám pocit, že nám v této fázi ekonomického cyklu nechybí vůbec nic. Máme dost obchodních center, zásobu volných kanceláří i bytů. Není to tak, že by dnes bydlely tři rodiny v jednom bytě a čekaly na zlepšení ekonomické situace. Lidé v zásadě všichni bydlí a mohou pouze zlepšit svůj standard. To mohou v době krize či stagnace odložit. Pokud není konečná poptávka, tak všechno předtím je virtuální realita. Ptejme se, kdo budou kupující, proč by měli kupovat a za jaké ceny. To, co nám možná chybí, je efektivnější využívání veřejných budov. Vládní budovy, nemocnice nebo vysokoškolské areály tvoří neuvěřitelné slepence, které jsou ekonomicky nefunkční. Při lepším fungování státu by mohlo jít o segment, na který by se developeři mohli v příštích letech zaměřit i v rámci PPP projektů.

* E15: PPP projekty nemají v Česku zrovna dobrou pověst. Nestačilo by jít cestou výstavby a koupě budov, které by byly dlouhodobě pronajaté státním institucím, a zaručovaly by tak stabilní příjem?

Ano, efektivní může být i model čistého nájmu. Ale to je spíš otázka pro státní instituce, proč to nefunguje.

* E15: Podívejme se na vaše dřív avizované velké projekty. S J&T vlastníte napůl areál Zbrojovky Brno.

Není to projekt, který bychom chtěli rozvíjet v nejbližších letech. Areál je pronajatý řadě firem a je ekonomicky soběstačný z pohledu peněz investovaných do pozemků. Tak to může nějakou dobu zůstat. V tuto chvíli ještě nemáme společnou dohodu s J&T, jak s projektem naložit. Takže jde o můj názor, který se může vyvíjet.

* E15: Největším projektem CPI měla být výstavba kanceláří v Praze na Klíčově. Co s ním je?

Projekt je kdykoli realizovatelný, ale zatím ho nechceme probouzet. Čekáme na poptávku nájemců. Jde o relativně velký projekt, a proto je třeba k němu přistupovat opatrně. První fáze zahrnuje infrastrukturu, což je poměrně finančně náročné.

* E15: Budete v horizontu zhruba tří let zahajovat vůbec nějaký developerský projekt?

Zaměříme se na rekonstrukce hotelů. Pokud jde o projekty na zelené louce, čekáme, až uvidíme světlo na konci tunelu.

* E15: Kdy by to mohlo být?

V nejbližších pěti letech tady přirozený růst nevidím.

Zdeněk Havelka (32)

Absolvent Zemědělské fakulty Jihočeské univerzity v Českých Budějovicích. Od roku 2002 pracoval jako finanční ředitel společnosti, o tři roky později se stal jejím generálním ředitelem. Od ledna 2007 je také předsedou představenstva CPI Group.